Predaj nehnuteľnosti patrí medzi najvýznamnejšie finančné rozhodnutia v živote. Napriek tomu sa mnohí predávajúci pri prvom kontakte s trhom spoliehajú na intuíciu, rady známych alebo skúsenosti spred desiatich rokov – a to sa im často nevyplatí. Pripravili sme prehľad siedmich najčastejších chýb, ktoré vidíme pri predaji bytov a domov v Nitre a okolí, a ako sa im vyhnúť.
1. Nesprávne stanovená cena od začiatku
Najčastejšia a zároveň najdrahšia chyba.
Predávajúci si často stanovia cenu podľa toho, “koľko by chceli dostať” alebo podľa jedného inzerátu, ktorý videli na internete – bez ohľadu na skutočný stav trhu, lokalitu, poschodie, stav bytu či energetickú triedu.
Prečo je to problém:
Nehnuteľnosť nadhodnotená o 10–15 % sa spravidla nepredá v prvých týždňoch, keď je záujem najvyšší. Po mesiaci či dvoch bez ponúk sa cena musí znížiť – kupujúci si to však všimnú a začnú si klásť otázku, čo je s bytom “zle”. Nehnuteľnosť tak nakoniec skončí predaná lacnejšie, než keby bola ocenená správne od začiatku.
Ako sa tomu vyhnúť:
Vychádzajte z reálnych porovnateľných transakcií v okolí (nie z inzerovaných, ale skutočne predaných cien), z aktuálnych trendov v danej lokalite a zo stavu konkrétnej nehnuteľnosti. Profesionálne ocenenie zohľadňuje desiatky faktorov naraz a dá vám reálny rozsah, v ktorom sa dá predať rýchlo a za dobrú cenu.
2. Podceňovanie prípravy nehnuteľnosti pred fotením a obhliadkami
Kupujúci si o nehnuteľnosti vytvoria názor v prvých sekundách – či už na fotkách v inzeráte, alebo pri vstupe do bytu. Neupratané priestory, osobné predmety všade naokolo, nefunkčné osvetlenie alebo zanedbaná záhrada dokážu odradiť aj záujemcu, ktorému by lokalita a dispozícia inak vyhovovali.
Čo sa oplatí urobiť:
• Vypratať nadbytočný nábytok a osobné veci (tzv. home staging v základnej podobe)
• Umyť okná, vyvetrať, odstrániť zápachy
• Opraviť drobné, lacné veci – kvapkajúci kohútik, prasknutú žiarovku, vŕzgajúce dvere
• Fotografovať za denného svetla, ideálne profesionálnym fotoaparátom alebo širokouhlým objektívom
Tieto kroky nestoja veľa, no dokážu skrátiť čas predaja o týždne a zvýšiť počet záujemcov, ktorí si dohodnú obhliadku.
3. Chýbajúca alebo nekvalitná prezentácia inzerátu
Text inzerátu typu “Predám byt 3+1, Nitra, cena dohodou” dnes už nestačí. Kupujúci majú na výber desiatky ponúk a rozhodujú sa podľa toho, ktorý inzerát im dá najviac informácií a najlepší vizuálny dojem.
Čo dobrý inzerát obsahuje:
• Kvalitné fotografie (ideálne 15–25, vrátane exteriéru, okolia, výhľadu)
• Presný a pravdivý popis dispozície, stavu, výmery a orientácie
• Informácie o energetickej náročnosti, mesačných nákladoch, poplatkoch do fondu opráv
• Virtuálnu prehliadku alebo video, ak je to možné – dnes to už mnohí kupujúci očakávajú
Nehnuteľnosť sa neinzeruje len na jednom portáli – kombinácia viacerých kanálov (realitné portály, sociálne siete, e-mailová databáza záujemcov) výrazne zvyšuje dosah.
4. Podceňovanie právnej a administratívnej prípravy
Mnoho predajov sa spomalí alebo dokonca skomplikuje kvôli veciam, ktoré sa dali vyriešiť vopred – nevysporiadané vlastnícke vzťahy, ťarchy na liste vlastníctva, chýbajúce doklady k stavebným úpravám, nesúlad medzi skutočným a zapísaným stavom v katastri.
Odporúčanie:
Ešte pred zverejnením inzerátu si nechajte skontrolovať:
• Aktuálny výpis z listu vlastníctva (či nie je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom, exekúciou a pod.)
• Súlad skutočného stavu nehnuteľnosti so stavom zapísaným v katastri (napr. pri prestavbách)
• Platnosť energetického certifikátu
Ak sa tieto veci riešia až v momente, keď má kupujúci záujem podpísať zmluvu, hrozí strata dôvery a v horšom prípade aj odstúpenie od obchodu.
5. Podceňovanie bezpečnosti pri obhliadkach a komunikácii so záujemcami
Predávajúci, ktorí si nehnuteľnosť predávajú sami, často zverejňujú presnú adresu, dátumy neprítomnosti v byte alebo súhlasia s obhliadkami bez overenia totožnosti záujemcu. To môže priniesť nielen stratu času s neserióznymi záujemcami, ale aj bezpečnostné riziko.
Ako sa chrániť:
• Overujte si záujemcov pred dohodnutím obhliadky (aspoň telefonicky)
• Neuvádzajte v inzeráte presnú adresu, iba lokalitu/ulicu
• Pri platbách a zálohách postupujte vždy cez úschovu (advokátsku alebo notársku), nikdy nie priamym prevodom bez zmluvného krytia
6. Zlé načasovanie predaja
Trh s nehnuteľnosťami má sezónne aj makroekonomické výkyvy – úrokové sadzby, dostupnosť hypoték, ročné obdobie aj lokálna ponuka a dopyt ovplyvňujú, ako rýchlo a za akú cenu sa dá predať. Predávajúci, ktorí ignorujú tieto faktory a čakajú “na ten správny moment” bez toho, aby sledovali trh, si často situáciu skôr zhoršia než zlepšia.
Čo sledovať:
• Aktuálny vývoj cien v danej lokalite (rastúci alebo klesajúci trend)
• Úrokové sadzby na hypotékach – priamo ovplyvňujú kúpyschopnosť záujemcov
• Sezónnosť – jar a skorá jeseň bývajú tradične aktívnejšie obdobia než letné prázdniny alebo Vianoce
7. Vyjednávanie bez stratégie
Keď príde konkrétna ponuka, veľa predávajúcich reaguje emocionálne – buď ponuku hneď odmietnu, lebo je “príliš nízka”, alebo naopak prijmú prvú ponuku zo strachu, že iná už nepríde. Chýba im jasná predstava o tom, aké je ich minimum, aké ústupky sú ochotní urobiť (termín odovzdania, vybavenie, oprava) a kedy je čas na kompromis.
Odporúčanie:
Pred začatím vyjednávania si stanovte:
• Reálnu minimálnu cenu, pod ktorú nepôjdete
• Prioritné podmienky (termín, spôsob platby, čo zostáva v byte)
• Alternatívne ústupky, ktoré viete ponúknuť namiesto zľavy z ceny (napr. ponechanie kuchynskej linky, skorší termín odovzdania)
Zhrnutie
Predaj nehnuteľnosti je proces, kde sa drobné chyby dokážu premietnuť do stratených týždňov aj tisícok eur. Správne nastavená cena, kvalitná príprava a prezentácia, vysporiadaná administratíva, bezpečný priebeh obhliadok, správne načasovanie a premyslené vyjednávanie sú základom úspešného a bezstresového predaja.
Ak chcete mať istotu, že váš predaj prebehne bez zbytočných komplikácií, radi vám s celým procesom pomôžeme – od stanovenia ceny až po podpis zmluvy.
VM Real s.r.o.